Charla arrendamiento vacacionalSi hacemos un análisis de la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los arrendamientos turísticos, se excluyen de la aplicación de ésta siempre y cuando concurran en determinados requisitos.

Preámbulo de la LAU, en los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo, que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos turísticos; de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa autonómica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.
El precepto concreto excluye la cesión temporal de uso de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.
Es decir, para que no se aplique la LAU tienen que concurrir conjuntamente estos requisitos:
 Cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
 Comercializado o promocionado en canales de oferta turística.
 Finalidad lucrativa.
 Régimen jurídico específico, derivado de su normativa sectorial.
¿Qué ha de entenderse por cada uno de estos requisitos? La Ley guarda silencio, no define estos requisitos cuya concurrencia determina la exclusión de su aplicación.
El segundo requisito es el que mayores dudas nos suscita. ¿Qué significa comercializado o promocionado en canales de oferta turística? ¿Publicar un anuncio en una página web sería suficiente? La Ley no dice qué se entiende por “comercializado o promocionado en canales de oferta turística”, lo que nos lleva a una absoluta falta de concreción legal.
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO TURÍSTICO
La CAIB al amparo de la Ley del Turismo (Ley 8/2012) permite la comercialización de estancias turísticas de corta duración (no superior a dos meses) de viviendas unifamiliares aisladas o pareadas.
En concreto, permite comercializar el uso de viviendas a aquellas personas que, teniendo la disposición y la configuración de una vivienda unifamiliar aislada o pareada, en principio ideada para uso residencial, presten servicios de alojamiento turístico que se alterna con el uso propio y residencial que tiene la vivienda en determinadas condiciones.
* Estos servicios turísticos que se han de prestar, directa o indirectamente, son:
 Limpieza periódica de la vivienda.
 Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general y reposición de
estos. Mantenimiento de las instalaciones.
 Servicio de atención al público en horario comercial.
 Servicios 24 horas de asistencia telefónica.
La Ley autonómica habla claramente de comercialización de estancias turísticas e indica expresamente que se entenderá que hay comercialización de estancias turísticas en viviendas cuando no se pueda acreditar, de acuerdo con la normativa aplicable, que la contratación efectuada sea conforme a la legislación sobre arrendamientos urbanos, rústicos u otra ley especial.
¿Se puede comercializar el uso de viviendas que no sean unifamiliares aisladas o pareadas? No, la Ley balear considera una infracción grave la oferta o comercialización de estancias turísticas en viviendas que no cumplan los requisitos o condiciones establecidas, entre los que se encuentra, que se trate de una vivienda unifamiliar o aislada. Esta infracción grave está sancionada con multa de 4.001 a 40.000€.
En consecuencia, la Ley del Turismo de las Islas Baleares prohíbe la comercialización de estancias turísticas en viviendas que no sean unifamiliares aisladas o pareadas.
Poniendo en relación lo mencionado respecto a la normativa autonómica balear con la exclusión que se opera a través de la LAU llegamos a las siguientes conclusiones:
– Respecto de los alojamientos privados para el turismo, la LAU remite a la Ley del Turismo de las Islas Baleares siempre que se trate de:
 Cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
 Comercializado o promocionado en canales de oferta turística.
 Finalidad lucrativa.
– La Ley del Turismo de Baleares permite la comercialización de estancias
turísticas en viviendas unifamiliares aisladas o pareadas y la prohíbe en las demás viviendas, sancionándola con multa.

Llegados a este punto, hay que diferenciar el uso de los alojamientos privados para el turismo de los arrendamientos de temporada. Los primeros excluidos de la LAU siempre que concurran los requisitos (indeterminados) que hemos mencionado, a los que se aplicará la Ley del Turismo de Baleares (prohibición respecto a aquellas viviendas que no sean unifamiliares aisladas o pareadas). Los segundos, arrendamientos de temporada, a los que les seguirá siendo de aplicación la LAU.
Como hemos mencionado, el régimen de los arrendamientos de temporada no ha sido modificado. ¿Qué se entiende por arrendamiento de temporada?
Dice la LAU que se entiende por arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; en especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.

Desde un punto de vista teórico, a los efectos de diferenciar el arrendamiento turístico del arrendamiento de temporada, podemos definirlos de la siguiente manera:
 El arrendamiento turístico implica una comercialización (habitualidad) de estancias turísticas, lo que supone darse de alta en esta actividad; arrendamiento que exige, además del alojamiento, la prestación de determinados servicios complementarios.
 El arrendamiento de temporada no supone una comercialización, sino una cesión temporal, sin ninguna obligación adicional (no hay que prestar servicios). Este arrendamiento se regirá por lo que libremente pacten los contratantes.
Como conclusiones, podemos exponer las siguientes:
 Falta seguridad jurídica: no se definen los requisitos para entender
excluida de la LAU a los arrendamientos turísticos.
 La Ley del Turismo de Baleares, a diferencia de otras leyes
autonómicas, sólo permite la comercialización de estancias turísticas en
viviendas unifamiliares aisladas o pareadas. Prohíbe las demás.
 Al amparo de la LAU, el arrendamiento de temporada puede recaer sobre cualquier edificación y no incluirá la prestación de los servicios complementarios a que se refiere la Ley del Turismo de las Illes Balears
(Ley 8/2012, de 19 de Julio).
IMPACTO DE LA NORMATIVA ESTATAL SOBRE UNIDAD DE MERCADO.
Irene Perelló, gerente de ApturBaleares, defendió el trabajo de la Comisión Nacional de Mercados y Competencia (CNMC). Este órgano, que pertenece al Ministerio de Economía, supervisa el contenido de las normas que publican las diferentes Administraciones para una mejora de la calidad de la regulación.
La CNMC tiene muy clara su postura que no es otra que defender “cualquier restricción que imponga la Administración para el acceso o ejercicio de la actividad económica debe ser necesaria, debe estar dirigida la protección de alguna razón imperiosa de interés general de las contenidas en el artículo 3.11 de la Ley 17/2009 de 23 de Noviembre” a tenor de lo expuesto en el artículo 5 de la Ley de Garantía de Unidad de Mercado.
El diseño de una norma debe permitir una aplicación eficaz. Entonces, un marco normativo eficaz es, por tanto, aquel que permite la consecución de los objetivos que persigue. De lo contrario, se pueden estar imponiendo cargas a las empresas y aceptando restricciones a la competencia para alcanzar ciertos objetivos cuya consecución, sin embargo, puede frustrarse por falta de eficacia de la norma.
Son muchos los factores que afectan a la eficacia de la norma, entre ellos cabría destacar:

 Una definición clara de los objetivos que pretende conseguir. . Si no se tiene claro qué se pretende con una determinada intervención regulatoria difícilmente el diseño de la norma va a ser lógico y adecuado.
 Estos fines deben ser fácilmente ejecutables. Una norma cuyo cumplimiento o seguimiento sean complejos y costosos puede devenir en ineficaz porque ni administración ni administrados sean capaces de cumplirla adecuadamente, sin por ello dejar de imponer costes a ambos.
 Las Administraciones deben trabajar coordinadas. Una falta de coordinación de las diferentes administraciones puede complicar innecesariamente el marco regulatorio en el que se desenvuelve la actividad de empresas.
 Evitar las lagunas legales. Un diseño eficaz requiere que los desarrollos reglamentarios no se demoren y que se conozca de antemano cuáles van a ser sus líneas maestras. En definitiva, el marco de regulación en sectores que se pretenden abrir a la competencia debe analizarse y confeccionarse ex ante de la forma más concreta posible.
Para ello, la CNMC recurre a tres principios a tener en cuenta:
 Principio de necesidad. Debe existir un vacío normativo o una desigualdad que motive al legislador a redactar una norma.
 Principio de proporcionalidad. La elaboración de toda norma tiene que definir claramente sus objetivos. Estos objetivos deben ser proporcionales al interés público que desean proteger.
 Principio de mínima restricción competitiva. La Constitución Española reconoce la libertad de empresa en el marco de una economía de mercado, por tanto toda restricción competitiva deberá justificarse en alguna razón imperiosa de interés general. El regulador puede utilizar distintos instrumentos por lo que deberá utilizar los mecanismos menos restrictivos para ello.
Par finalizar, se pusieron algunos ejemplos de las intervenciones de la CNMC en la regulación de las viviendas vacacionales:
Madrid:
Artículo 17.3. Las viviendas de uso turístico no podrán contratarse por un período inferior a cinco días y no podrán utilizarse como residencia permanente, ni alegar la condición de domicilio para impedir la acción de la inspección competente.
En base a los argumentos expuestos, dicha restricción obstaculiza la competencia efectiva, en cuanto restringe la capacidad de elección del consumidor (eliminando del mercado a cierto tipo de operadores que no superen esos requisitos mínimos) o bien eleva los costes de los operadores, lo que se verá reflejado en el precio que los consumidores deberán pagar por el alojamiento.

La CNMC actúa y se posiciona frente a la Administración interponiendo un recurso Contencioso –Administrativo contra el Decreto que regulaba los Apartamentos y Viviendas de uso turístico en la Comunidad de Madrid.
Baleares: Artículo 52.2. Queda prohibida la comercialización de las viviendas que se encuentran en edificios plurifamiliares o adosados sometidos al régimen de propiedad horizontal.
La CNMC dice que prohibir la comercialización de viviendas en edificios plurifamiliares es desproporcionada respecto al interés general que se pretende proteger, por ello cabría una solución menos restrictiva.
Se informa en fecha de 18 de febrero de 2015 para que modifique el artículo en cuestión.
Aragón: El decreto aprobado en Aragón excluye específicamente de esta regulación a aquellos propietarios o agentes que gestionen dos o más viviendas en el mismo edificio y les atribuye la normativa sobre apartamentos turísticos.
La CNMC opina que la restricción impuesta obstaculiza la competencia efectiva y por tanto el libre mercado, por ello plantea una modificación de la norma.
Canarias: Artículo 3.2. Quedan expresamente excluidas del ámbito de aplicación de este Reglamento, las edificaciones ubicadas en suelos turísticos que se encuentren dentro de las zonas turísticas o de las urbanizaciones turísticas, así como las viviendas ubicadas en urbanizaciones turísticas o en urbanizaciones mixtas residenciales turísticas (…).
La CNMC ha expresado su oposición a dicho decreto que prohíbe el alquiler entre particulares en las zonas rústicas y turísticas. “Lo consideran una vulneración de la libre competencia y barreras de entrada al mercado injustificables” y se plantean tomar la misma medida que en Madrid.
En conclusión, la CNMC alude a los beneficios que conlleva la actividad de alquiler de viviendas por particulares, dentro de la llamada “economía colaborativa“ ya que se asignan de forma más eficiente los recursos, se reducen los costes de transacción y los problemas de información asimétrica, y se promueve la innovación con incentivos a la reducción de precios y márgenes. Por tanto, las viviendas vacacionales, y más concretamente los pisos vacacionales, necesitan una regulación con la ayuda de la Administración que permita su comercialización.