Blog

Preguntas y Respuestas de la Ley de Alquiler Vacacional en Baleares 2018

El auge del alquiler vacacional en Baleares ha llevado al Parlament a aprobar una ley que introduce una mayor regulación del alquiler vacacional, a fin de tratar de contener y controlar la amplia oferta ilegal, tratando de reducir los vacíos legales que tenía la anterior regulación.

En esta entrada trataremos de exponer de manera resumida las que, a nuestro juicio, son las principales novedades de la Ley, centrándonos especialmente en los requisitos que tiene que reunir el alquiler vacacional en Baleares conforme a las modificaciones introducidas pro la Ley 6/2017.

¿Qué es el alquiler vacacional conforme a la ley?
La principal novedad es la voluntad de la Ley de aclarar qué es una “comercialización de estancias turísticas en viviendas”. Si bien antes decíamos que quedaba sujeto a la interpretación del “canal de oferta turística”, y establecía una presunción de alquiler turístico en función del canal de comercialización (que no estaba definido), ahora el foco se pone sobre el alquiler en sí.

Así siguiendo la regulación ya contenida en la LAU, se considera que es alquiler vacacional la comercialización:

  • De la totalidad de la vivienda
  • Por periodos de corta duración (inferior a un mes)
  • En condiciones de uso inmediato
  • Y con finalidad lucrativa.

Por tanto, ahora la presunción de alquiler vacacional no pone el énfasis en el canal de comercialización, sino en el tipo de arrendamiento que se hace, prácticamente eliminando la posibilidad del alquiler de temporada sujeto a LAU que se utilizaba como tapadera para muchos pisos. Para saber más sobre la anterior normativa, puedes leer nuestra entrada de 2014 sobre el tema aquí.

Se considerará que hay alquiler vacacional, y salvo prueba en contrario, siempre que se alquile una vivienda por menos de un mes, en condiciones de uso inmediato y no se pueda acreditar una finalidad distinta a la turística.

¿Qué tipologías de inmuebles son susceptibles de utilizarse para el alquiler vacacional?
Conforme a la anterior normativa, únicamente las viviendas unifamiliares aisladas o pareadas (casas de pueblo), así como aquellas en las que pudiera apreciarse analogía (chalets pareados en división horizontal) eran susceptibles de utilizarse para el alquiler vacacional, excluyendo, por tanto, los pisos.

Frente a la normativa anterior, en la que se excluían los pisos, ahora cualquier inmueble es susceptible de alquiler vacacional, siempre que el desarrollo reglamentario lo permita.
Por ello, en ocasiones se ha considerado que, al no poderse utilizar para el alquiler vacacional, no podían quedar sujetos a la normativa de turismo y nunca eran susceptibles de sanción (a nuestro juicio, erróneamente entendido, puesto que lo determinante no era la tipología, sino la actividad), pero esta inclusión expresa despeja las dudas que pudiera haber. Ahora, por tanto, podrán alquilarse también pisos en edificios plurifamiliares, siempre que cumplan los requisitos establecidos en la Ley que, como veremos a continuación, se han convertido en más restrictivos.

¿En qué ubicación tiene que estar el inmueble?
Si bien ahora cualquier tipo de vivienda puede ser destinada a alquiler vacacional, es necesario que estas se encuentren en “zonas aptas” de conformidad con el planeamiento urbanístico que se tiene que desarrollar.

Este concepto de “zona apta” que ser desarrollado por los Planes de Intervención en Ámbitos Turísticos -PIAT- y Planes Territoriales Insulares -PTI-, donde se establecerán los criterios para la delimitación de las “zonas aptas” y que, posteriormente, tendrán que trasladar los ayuntamientos a sus respectivos planeamientos urbanísticos mediante una modificación no estructural del planeamiento.

Se crea el concepto de “zona apta”, dejando a los Consells Insulares y a los ayuntamientos la determinación de dónde puede realizarse la actividad de alquiler vacacional y dónde no.
Además, los Consells Insulars, en el ámbito de sus competencias, podrán determinar no solo las zonas aptas, sino también las tipologías, de tal forma que es posible que en una zona se permita un determinado arrendamiento y en otra no.

Para hacer todo esto, la Ley se ha fijado un plazo de un año desde la entrada en vigor de la Ley (1 de agosto de 2017) y, durante este plazo, no estará permitida la presentación de nuevas solicitudes de licencia, lo que a efectos prácticos implica una moratoria de un año “mientras vemos qué hacemos”.

Por tanto, y esta es una de las mayores críticas, implica la aprobación de una ley indefinida, puesto que todavía no se saben los criterios de determinación de zonas aptas y, mientras tanto, se paraliza cualquier posible nuevo inicio de actividad.

Se establece un número máximo de plazas turísticas disponibles en cada isla, de tal forma que una vez alcanzado, no se podrán conceder nuevas licencias aunque cumplan los restantes requisitos, si no se dan de baja las plazas que quieren darse de alta.
Del mismo modo, estos planes determinarán también en número de plazas turísticas disponibles en cada isla, estableciendo un techo de camas turísticas para cada isla (en Mallorca 435.707 plazas turísticas (294.163 de hoteles, 92.931 de casas vacacionales y 5.964 en tramitación), quedando un remanente de 42.649). Así, para poder iniciar la actividad, y al igual que pasa con determinados establecimientos hoteleros, habrá que “comprar” las camas a algún establecimiento que se dé de baja o acudir a la bolsa de plazas turísticas que gestione la Conselleria correspondiente.

¿Qué requisitos tiene que cumplir el inmueble?
Además de lo anterior, se han incorporado una serie de requisitos adicionales para poder destinar una vivienda a alquiler vacacional:

Requisitos urbanísticos: Contar con la correspondiente cédula de habitabilidad en vigor.
No encontrarse en suelo rústico protegido (salvo previsión distinta en el PIAT o PTI correspondiente).
No contar con sanciones firmes por infracción urbanística grave o muy grave. Habiendo sido sancionada, no podrá destinarse a alquiler vacacional hasta que no haya sido restituida la realidad alterada.
Tener una antigüedad mínima de 5 años demostrables con la DON, licencia de primera ocupación o un certificado municipal.
Requisitos de eficiencia energética:Por norma general, cumplir determinados requisitos de eficiencia energética, que tienen que desarrollarse por reglamento. En defecto de reglamento, las calificaciones mínimas serán las siguientes:Calificación F, para edificaciones anteriores al 31/12/2007.
Calificación D, para edificaciones posteriores al 01/01/2008.
Control de consumo de agua y contadores individuales.
Requisitos para inmuebles en propiedad horizontalLa autorización será en todo caso temporal, caducando necesariamente cada 5 años (o el plazo que determine el PIAT/PTI competente). Sólo se podrá renovar en caso de que el inmueble continúe cumpliendo los requisitos establecidos en la Ley y reglamento.
Autorización de los estatutos:El arrendamiento vacacional tiene que estar expresamente autorizado en los estatutos.
Si no está autorizado, pero no está prohibido, es necesario un acuerdo de mayoría simple de cuotas y cabezas para poder practicarlo.
Si está expresamente prohibido, es necesaria realizar una modificación estatutaria. La ley expresamente considera que se entiende prohibido si los estatutos señalan que está prohibido el uso distinto del de vivienda.
Bajo ningún concepto estará permitido el alquiler turístico en viviendas que hayan estado o continúen estando sujetas a protección oficial o precio tasado.

¿Puedo alquiler mi casa si vivo en ella?
Una de las novedades de la ley es la creación de la modalidad de “alquiler de la vivienda principal”, adoptando así las recomendaciones que hacía la UE en 2016 (ver esta entrada). En estos casos, se permite la comercialización de estancias turísticas en la vivienda principal, siempre que se cumplan los requisitos anteriores y con las excepciones de que únicamente puede arrendarse por un máximo de 60 días al año y que está permitida la convivencia con los propietarios, siempre que se indique en la publicidad.

Este alquiler en la vivienda principal únicamente podrá obtener licencias temporales, que tendrán que ir siendo renovadas cada 5 años, siempre que se sigan cumpliendo la totalidad de los requisitos.

Se admite la auténtica economía colaborativa: posibilidad de alquilar la vivienda habitual durante un máximo de 60 días al año e incluso compartiendo la vivienda con los inquilinos.

¿Y las sanciones?
El régimen sancionador ha variado poco, salvo por el hecho de que se ha incrementado la sanción mínima a quienes realicen el alquiler vacacional sin la correspondiente DRIAT o con una DRIAT presentada sin cumplir los requisitos, que, de los 4.001 € a 40.000 €, ahora pasa a ser susceptible de sanción de 20.001 € a 40.000 €.

Se ha incrementado la sanción mínima a quien comercializa sin licencia, enfrentándose ahora a una sanción mínima de 20.001 €.
Por su parte, habiendo aclarado la Ley el concepto de canal de comercialización turística de cara a las plataformas del estilo de AirBnb, HomeAway o Rentalia, inclusive Facebook, la publicidad por este tipo de empresas tendrá la consideración de infracción muy grave, sancionable con multa de 40.001 € a 400.000 €.

Si tiene dudas sobre cómo puede afectarle esta nueva normativa, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

 

Fuente: deSalvador.es

Este Post tiene 30 Comentarios

  1. Mari says:

    Buenas tardes,

    Me gustaría resolver una duda que tengo respecto a esta nueva ley. Vivo en una casa unifamiliar en Portocristo. Mi idea era alquilar una habitación de la vivienda en la que vivo para gente viajera, conocer gente nueva, aprender idiomas y sacar un dinero extra (porqué no). Puedo hacer publicidad sobre la habitación, se me puede sancionar?

    Muchas gracias y reciba un cordial saludo

  2. VillaConsulting says:

    Hola Mari,
    Respecto a la ley actual, no es posible alquiler una parte de la vivienda vacacional, sino que tiene que ser en su totalidad junto con la respectiva licencia turística.
    Saludos

  3. Pedro says:

    Buenas noches.

    Tengo un apartamento en una finca muy tranquila, apenas viven vecinos,solo en verano,lo estoy publicando por AirBnb, estos ingresos que se hacen en cuenta hay que declararlos y como en hacienda? Contacte conmigo. Gracias

  4. VillaConsulting says:

    Hola Pedro,
    Cualquier ingreso que provenga de Airbnb u otro portal similar, se tiene que declarar ante Hacienda y no se puede desgravar como un arrendamiento normal. Airbnb va a comunicar próximamente los beneficiarios de sus reservas a Hacienda. Del mismo modo le recordamos que si no dispone de una licencia turística del apartamento, no puede publicar en dicho portal según la nueva ley turística de Baleares. Saludos

  5. Jose says:

    Hola,
    Todo lo que habla la prensa de zonas específicas, acotadas. Obligación de compra de plazas… tiene efectos retroactivos?
    Tengo una casa en alquiler con licencia turística correspondiente dese hace dos años en municipio Calvia y como NADIE informa sobre estos cambios, pueden decirme si me afectarán estos cambios ?
    Gracias anticipadas

    • VillaConsulting says:

      Hola Jose,
      Efectivamente hay mucha confusión con la nueva normativa, incluso llamando a la Consellería de Turismo muchas veces no saben la información. Nosotros tenemos entendido que se aplica a las nuevas licencias turísticas, por lo que no afecta la las propiedades que ya cuentan con una. No obstante esto puede cambiar en cualquier momento.

  6. EDUARDO says:

    Buenas tardes

    En primer lugar muchas gracias por ayudarnos con todas nuestras dudas.

    Si no puedo obtener licencia turística al ser mi casa nueva (menos de 5 años desde la construcción), puedo alquilar mi casa una semana a un compañero de trabajo o un conocido?No lo haría a través de plataformas online.

    En caso afirmativo , seria un contrato legal? Actuaria legalmente si ademas de firmar dicho contrato , pago los correspondientes impuestos?

    Muchas gracias

    • VillaConsulting says:

      Hola Eduardo,
      Según la LAU, puedes alquilar tu propiedad mediante un contrato de Arrendamiento de Temporada. Lo que está prohibido en Baleares es anunciarlo en una web turística tipo Airbnb, HomeAway, etc.
      Sea cual sea el tipo de contrato e ingreso, siempre se tienen que pagar impuestos.
      Si deseas un contrato modelo de contrato de Arrendamiento de Temporada, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestra web. Saludos

  7. Marta says:

    Buenos días,

    Yo adquirí una licencia turística cuando salió y la tengo vigente hasta el 2019. Al renovar tendre que pagar?

    Las mejoras del hogar no desgraban? A partir de cuantos dias alquilada la casa en su totalidad puedo desgrabarme los arreglos y mejoras?

    Gracias

  8. Sergio says:

    Buenos días. Tengo reservada una casa en en el parque natural de Mondragón, y nos ha llamado la propietaria que no podemos acudir allí en agosto por la nueva ley de alquileres,es un chalet con dos viviendas independientes.y lo tenemos reservado desde diciembre de 2017,se puede hacer algo al respecto,ya que perdemos los cinco vuelos y el alquiler del coche que ya tenemos pagados.

    • Hola Sergio,
      En este caso, si has pagado algo para la reserva se te debe devolver al 100% ya que es el propietario que ha decidido cancelar la reserva. Si la casa que reservaste no dispone de licencia turística, la estancia no se puede producir. Si deseas una alternativa puedes visitar nuestra web http://www.priorityvillas.com en la que todas las propiedades disponen de licencia turística y dispones de las garantías de reserva con nuestra agencia. Saludos

  9. patricia says:

    Buenas tardes.
    Hay algun registro para que uno pueda saber si una casa lindera tiene su licencia.
    Hablar con el propietario es complicado, la policia vino y le hizo llamados de atencion..por ruidos a toda hora.

    Gracias

  10. Alba says:

    Buenas tardes,

    Tengo mi casa en alquiler con varias agencias, la casa tiene licencia para maximo 6 habitaciones, pero la casa cuenta con mas habitaciones, tengo entendido, que las agencias solo pueden publicar propiedades de hasta maximo 6 hab para 12 personas, es eso cierto?
    Gracias de antemano
    Un saludo

    • Hola Alba,
      Los anuncios deben tener el limite de personas que marca la licencia. Normalmente es de 12 personas, pero puede haber excepciones según el tipo de propiedad. Si necesitas más reservas, nosotros estaríamos encantados de poder ayudarte con una comisión muy reducida respecto a otras agencias. Saludos.

  11. julian says:

    Buenas tardes, mi pregunta es: Si en el caso de alquilar más de un mes, ¿que me asegurará que no se vaya a considerar alquiler vacacional o turístico? Que tipo de justificación habrá de aportar ya que muchas casas pueden ser de uso inmediato si están amuebladas. Y justificar para que no sea un fin turístico. ¿Como se puede hacer esto?

    Muchas gracias

    • Hola Julian,
      En relación a la ley Balear, la comercialización de una vivienda se considera turística si se publica en portales turísticos. El Govern considera que Airbnb, Home Away o TripAdvisor lo son, por lo que no se puede publicar ahí. No obstante, tienes libertad total de alquilar una vivienda con un mínimo de 31 días, siempre y cuando no se anuncie en dichos portales. Para ello, tienes que tener un contrato de arrendamiento adecuado para estos casos, ya que no es lo mismo que un alquiler a larga estancia (más de un año). Si lo deseas puedes contactar con nosotros y te podremos facilitar dicho contrato y asesoramiento en nuestro servicio de consultoría. Saludos.

  12. Neus says:

    Hola,
    Mi duda es la siguiente,vivo en un bloque de pisos en el centro de Palma,tenemos un vecino que alquila su piso de forma vacacional(por días o semanas),¿puede hacerlo?, de ser así, ¿qué permisos o documentación necesita?.
    Nos han dicho que si lo “pillan” la sanción iría a todos los propietarios de dicho bloque por no denunciarlo,¿es esto correcto?
    Gracias

    • Hola Neus,
      En Baleares se necesita una licencia turística para explotar de forma vacacional una vivienda. En el centro de Palma, de momento no se están dando licencia a pisos en edificios plurifamiliares, por lo que podría ser que no cuenta con la licencia. En cuanto a una sanción para los vecinos, esto nunca ha pasado ya que el responsable es el propietario de dicho apartamento. Saludos.

  13. Picu says:

    Hola, estoy en trámites de compra de un piso en Ciudadella, Menorca, en esa zona, se puede alquilar como piso vacacional?

    • Hola Picu,
      El alquiler vacacional queda restringido en Menorca a las urbanizaciones turísticas con tan solo cinco excepciones, ninguna referida a Ciutadella: Fornells, Sa Mesquida, Es Murtar, Es Grau y Cala Sant Esteve, núcleos residenciales ligados a la actividad estival de los residentes pero no propiamente urbanizaciones turísticas. Así, el Consell prohíbe el alquiler turístico en suelo rústico y en los núcleos tradicionales (menos las excepciones anteriores), también en los ocho núcleos de población (Maó, Ciutadella, Ferreries, Es Mercadal, Es Migjorn Gran, Alaior, Es Castell y Sant Lluís) y en las urbanizaciones que no sean turísticas. Aquellos propietarios de viviendas en zonas prohibidas que ya cuenten con licencia para el alquiler turístico podrán seguir practicándolo. Salvo estas excepciones, el alquiler turístico queda restringido a las urbanizaciones turísticas en toda la isla.

  14. Roman says:

    Hola, tengo una casa que queremos terminar en Cala De Bou, San Josep de sa talaia en Ibiza. Si termino la obra, es una casa grande, 6 habitaciones, piscina y demás complementos. Puedo utilizarla para alquiler turístico??
    Muchas gracias

    • VillaConsulting says:

      Hola Roman,
      La puedes utilizar como alquiler turístico, siempre y cuando cuentes con la licencia turística de la vivienda. Desde el pasado 1 de Agosto ya se pueden solicitar las nuevas licencias turísticas en Ibiza.

  15. Marc says:

    Vivo en un complejo en cala en blanes menorca,somos 60 apartamentos,por votacion se aprobado solicitar licencia turistica los que no estamos de acuerdo tenemos que pagar la derrama de la licencia turistica?se tinen que poner extintores ,socorrista,salidas de emergencia…

  16. Hola Marc. Si la comunidad ha aprobado solicitar la licencia turística, en principio cada propietario debería pagar lo mismo, ya que hagas o no uso de esa licencia, tu propiedad la tendrá. Siempre tienes la posibilidad de negociar con la Comunidad si te pueden excluir de los gastos. No obstante nos gustaría recordarte que tener licencia turística hoy en día es un privilegio, y si en algún momento deseas vender la propiedad, tendrá más valor ya que la rentabilidad es mucho mayor si se decide explotar turísticamente.
    Si el complejo necesita ayuda con la gestión, estaríamos encantados de colaborar con vosotros. Incluso ofrecemos comisiones a quien nos recomienda. Un saludo.

  17. Antoni says:

    Soy propietario de un apartamento en un complejo de 80 apartamentos que desde el año 1990 tiene la licencia turística.
    Hasta ahora los propietarios alquilábamos en las plataformas de internet. Con la nueva normativa parece que lo mas recomendable es mantener la autorización, pero tengo algunas dudas.
    ¿Es obligatorio crear una sociedad o la comunidad puede ser la entidad jurídica que gestione los alquileres? ¿Que tipo de contrato sería necesario para asociarse?
    Como hay propietarios que no alquilan o solo alquilan un mes y son un poco reacios, si la comunidad lo aprueba ¿se les puede obligar a asociarse a la sociedad?
    ¿Puede un propietario no asociarse en la nueva sociedad y solicitar un nueva licencia solo para su apartamento?.
    Creo que habría que poner una recepción, pero me podría informar cuales son el resto de requisitos que hay que cumplir con la nueva normativa para este tipo de urbanización.
    Gracias anticipadas por su respuesta.
    Antoni

    • Hola Antoni, muchas gracias por tu pregunta tan interesante. Es un punto importante, ya que según indica la ley, si en un edificio existen varios (o todos) apartamentos con licencia turística, debe haber tan solo un Explotador Turistico o Comercializador de toda la propiedad. Así debe constar también en el Registre de la Consellería de Turisme.
      Las opciones son varias, siendo una de ellas que todos los propietarios formen una sociedad o Comunidad de Bienes que comercialice los apartamentos de la Finca. Esto es complicado por los matices que comentas, por lo que nosotros recomendamos que se realice la gestión con una empresa externa como Villa Consulting. Sería lo más sencillo y equitativo para cada propietario. Te enviaremos un correo explicando al detalle esta situación. Esperamos os sirva de ayuda. Un saludo.

Publica un comentario