Muchos propietarios de apartamentos nos escriben por semana preguntando acerca de la normativa vigente actual en Les Illes Balears. En este post nos gustaría aclarar las diferencias entre un apartamento turístico con licencia de la Conselleria de Turisme, de un arrendamiento de temporada. Existe mucha confusión al respecto en este aspecto, ya que el Contrato de Arrendamiento por Temporada (es decir, por semanas o días) es totalmente legal en Baleares.
Hace unas semanas asistimos a una conferencia de varios abogados de prestigio de las islas en el Colegio Oficial de Abogados. En la presentación se explicaron esas diferencias de una forma clara, que resumimos a continuación:
APARTAMENTO TURISTICO O VILLA VACACIONAL
- Es necesaria la licencia por parte de la Consellería de Turisme.
- Para tramitar la licencia, se requiere pagar una tasa de 24€/plaza a través de la web de la Conselleria, para una posterior inspección del inmueble.
- Los requisitos que se imponen es que debe ser un bloque de apartamentos completo, no se permite que un apartamento turístico esté en el mismo bloque que los apartamentos residenciales y con comunidad de vecinos. (Adjuntamos la Ley de Turismo de Baleares).
- En el caso de las villas vacacionales, debe ser una vivienda unifamiliar, aislada o pareada.
- Se deben ofrecer los servicios básicos como toallas, sábanas y la gestión de las entradas al apartamento o villa.
- Call Center 24h
- Las reservas se producen a través de un Contrato de Hospedaje, tal y cómo hacen todos los hoteles.
- Aplicar el IVA turístico del 10% en cada reserva.
Resumiendo, esta modalidad es aconsejable para bloques de apartamentos o para Villas y Pareados unifamiliares, aislados. Desde Villa Consulting le podemos realizar los trámites para la licencia turística sin coste, tras la firma del contrato.
APARTAMENTO EN RÉGIMEN DE ALQUILER DE TEMPORADA.
- No es necesaria la licencia turística.
- Cada huésped debe firmar un contrato de arrendamiento de temporada especial con el importe del alquiler y las fechas correspondientes.
- No se podrá comercializar en canales turísticos, como por ejemplo agencias de viajes o páginas web al estilo de Booking.com
- Si se comercializa en otras páginas webs propias o de terceros, no se puede publicar como «Apartamento Turístico» o «Apartamento Vacacional». El huésped debe ser plenamente consciente de que no se ofrecen servicios turísticos durante su estancia.
- No se podrán ofrecer servicios turísticos tales como limpieza diaria, comidas, transfers, teléfono u otros servicios típicos de hotel. Además se debe de comunicar en los anuncios del mismo.
- Según la ley actual, el contrato de arrendamiento está exento de IVA.
- Declarar todos los ingresos a Hacienda, de forma anual.
- Tener un Seguro del Hogar por parte del propietario del inmueble y un Seguro de responsabilidad civil por parte de la empresa gestora de las reservas.
Por lo tanto, si un propietario de un piso o apartamento quiere alquilar su propiedad por días o semanas, este en pleno derecho legal de hacerlo cumpliendo estas directrices, según varios expertos en arrendamientos del Col.legi Oficial de Advocats de Balears.
En Villa Consulting podemos tramitar ambas modalidades de alquiler, tanto la Gestión de Marketing como la Gestión Completa de una forma eficiente, respetando la ley actual de Balears.
Buenas tardes
Aún habiendo leído vuestro post, mi consulta es la siguiente, ya que veo puntos en cada una de las 2 modalidades que podrían coincidir con lo que yo hago.
Entonces, os describo el caso porque no se cual de los 2 sería:
Alquilo mi apartamento a través del portal «Airbnb» que seguramente ya conocéis. He empezado este año 2014, jamás había alquilado. A pesar de que lo publiqué en Enero, los alquileres se han ido sucediendo desde el mes de abril ya que la casa, por la zona en la que se encuentra, está enfocada al verano. Y a mi me interesa más que sea así.
No hago contrato puesto que, según parece explicar en las condiciones de la página web, es el mismo portal el que sirve de contrato.
A parte, es un apartamento que, simplemente consta de otro vecino justo arriba y otros 2 a cada lado. Es decir, es una comunidad pequeña.
Había pensado declarar en la renta del año que viene todas estas entradas de dinero + indicar que mi casa no es residencia habitual (aclaradme este punto si puede ser).
No ofrezco servicios de ningún tipo en el anuncio, simplemente mi casa con las equipaciones que ya tiene de por sí.
Podriáis aclararme cual de los 2 es mi caso, que debería hacer de cara a lo legal y, a su vez, indicarme si precisáis de más información para poder aclararme este asunto?
Muchísimas gracias.
Un saludo
Hola Xisco,
Sea como sea, si son inquilinos tienen que tener un contrato especial de arrendamiento y declarar todos los ingresos de esta actividad. Las dos modalidades son válidas siempre y cuando se cumplan estos requisitos mencionados.
No entiendo, es entonces contrato especial de arrendamiento lo que hace como intermediario Airbnb??
Alquilar mediante Airbnb o páginas similares es una posibilidad dentro de lo que es Alquiler de temporada???
Airbnb es un portal intermediario que en ningún momento hace firmar un contrato de arrendamiento especial. Desde Villa Consulting disponemos de este tipo de contrato que hacemos firmar a la entrada de todos los huéspedes de los apartamentos. La Conselleria se tiene que definir aun sobre las páginas que está permitido publicar y las que no, si alguna vez lo hace. De momento no hay nada claro al respecto.
Creo hay un error ya que cuando no de da servicio durante la estancia no hay que aplicar i.va.
Buenos días,
Gracias por vuestra aclaración; ha sido de gran ayuda.
Me gustaría saber cuál es la duración mínima que debe tener el contrato de arrendamiento de temporada.
Saludos,
Yolanda
Por el contrario, en el caso de los contratos de arrendamientos por temporada la duración del arrendamiento se deja a la libre voluntad de las partes, así como las posibles prórrogas, no existiendo por tanto norma alguna sobre prórroga obligatoria del contrato por plazos anuales. Por ejemplo, si el contrato se fijara por tres meses y no se pacta ningún tipo de prórroga, transcurridos los tres meses el contrato llegaría a su fin y a partir de esa fecha ambas partes podrán celebrar un nuevo contrato con las condiciones que consideraren oportunas.
hola, me gustaria que me informara sobre mi caso. Tengo la opcion de alquilal 2 semanas mi casa (Mallorca) en verano al año a traves de una web de alquiler vacacional. Mi pregunta es si tengo que tener permisos para eso, y los tramites que debo realizar. gracias
Buenos días,
Antes que nada, felicitaros por este Artículo tan aclarador para muchos que no somos del gremio/sector.
Me surge una duda respecto a la fianza … Para formalizar un contrato de temporada, si se pide fianza … esta ha de ser equivalente a 2 meses y debe depositarse en la agencia tributaria correspondiente? O puede fijarse libremente entre ambas partes y no depositarse en ninguna agencia tributaria? … Lo comento, porque si vas a alquilar un apartamento por una semana, solo con pedir una fianza de este calibre ya te tumba al inquilino a la primera de cambio …
Muchas gracias y recibid un cordial saludo.
Att. Miquel
Buenas noches.
Con la nueva regulación que ha legislado la Comunidad Autónoma de Baleares, ¿este artículo sigue vigente?
Yo creo que sería defendible, pero veo mucha crispación en el sector.
Un saludo.
Marian Company
Hola Marian,
Desde Agosto 2012 la situación sigue igual, y el contrato de arrendamiento de temporada sigue siendo legal en España. Veremos si después de las elecciones cambia algo en Baleares al respecto.
Hola,
En el caso de «APARTAMENTO TURISTICO O VILLA VACACIONAL», en mi caso Estancia Turística Vacacional; al declarar los ingresos como «rendimientos de actividades económicas», ¿puedo aportar una factura conjunta por todos los días que he alquilado mi propiedad o debo presentar una factura por cada huésped que he tenido? Es decir, no sé cómo presentar la documentación a la hora de realizar la declaración como autónomo, a ver si me podrían ayudar. Gracias.
Saludos
Hola Cristian,
En esto caso debes pedir asesoramiento fiscal a tu contable o gestor. Cada caso es diferente.
Nosotros ofrecemos este servicio pero sólo a nuestros clientes.
Saludos
buenas noches
tengo una duda, el portal por el cual alquilo mi vivienda me hace un ingreso por cada reserva, yo hago una factura por esa cantidad que entra en mi cuenta pero lo hacia con el 21% de IVA pero ahora tengo dudas si es correcto o debo poner solo el 10%?
muchas gracias
un saludo
Buenos días y si alquilo el piso sin seguro pasaría algo gracias
Buenos días,
Tengo la siguiente duda respeto al alquiler de bloques de apartamentos. El bloque tiene que ser independiente o se puede alquilar en régimen vacacional una finca de casco antiguo colindante con otras fincas residenciales? Hay que cumplir alguna normativa especifica en relación al aislamiento acústico?
Gracias
Hola Marina,
Si es todo el edificio (según los datos de urbanismo) en el que no hay residentes a larga estancia, no hay problema alguno en tramitar la licencia turística. Si tienes alguna pregunta más no dudes en contactarnos o visitarnos a nuestra oficina en Palma.
Saludos
Hola yo vivo en un apartamento planta baja, me gustaria legalizarlo para alquiler vacaciones. Lo que en el bloque hay comunidad y vecinos que residen durante todo el año. En ese caso es posible sacarme la licecia para alquilar el piso? O al tener comunidad me la denegarian? En el caso de que fuera que si me podria en contacto con ustedes para poder realizar los trasmites. Gracias
Hola. Voy a alquilar por semanas apartamento en Ibiza. Voy a declarar ingresos en renta.esta en una urbanizacion. Tengo que darme de alta y pagar imouesto especial ?? Me pueden denunciar ??? Por competencia con sector hotelero??? Si es asi que gestiones tengo que hacer??? Mi idea es publicarlo en web airbnb o similar. Agradezco respuesta. Saludos
Hola Mila,
Para evitar conflictos con la ley turística y los hoteleros, es necesario tener en cuenta una serie de aspectos importantes, entre ellos firmar el contrato de arrendamiento de temporada. Te adjuntamos nuestro último post que incluye información relevante: https://www.villaconsulting.es/legislacion/contratos-arrendamiento-temporada-segun-lau/
Del mismo modo, si lo deseas podemos ayudarte a enviarte clientes a tu apartamento, aunque lo publiques en Airbnb, lo podemos publicar en otros muchos sitios y así aumentar tu ocupación.
Saludos cordiales
hola, gracias por vuestra respuesta y efectivamente con cada alquuler pienso hacer contrato y cobrar una pequeña fianza ajustada al tiempo en que se va a ocupar y al importe de ese tiempo. En la mayoria de lis casos sera de una semana. Y lo voy a publucar en varias paginas web de alquiler vacacional. Sigo sin tener claro si de cara a la comunidad autonoma a la que pertenece la vivienda debo realizar alguna solicitud al gobierno balear y pagar ese impuesto que me permita alquilar sin riesgo de mukta. Agradezco respuesta. Saludos cordiales.
Necesito consejo, estoy pensando en alquilar una habitacion en mi casa por la web airbnb en Baleres, declarando los ingesos a hacienda por supuesto. ¿Me podrian multar por ello?
Hola queria saber que debo hacer: tengo un estudio en mallorca y quiero alquilarlo por semanas en temporada que debi hacer cuales son los pasos a seguir muchas gracias
Hola, tengo un chalet independiente dentro de una comunidad de vecinos, me gustaria saber si podria ponerla como vivienda turistica.
Hola Juan, para dudas de este tipo nos puedes contactar directamente a través de la sección de «contacto». Estaremos encantados de resolver tus preguntas. Un saludo.